NOKIAのメール転送サービスが使えるようになりました。

　最近、上海の友人から紹介された、メール転送サービスが非常に便利です。"NOKIA Messaging"というサービスでNOKIAの携帯を使っていれば、おそらく世界各国で使えると思います。しかも、現在はトライアルなので無料です。

http://email.nokia.com/

　このサービスは、自分のメールアドレス（会社・個人など）を上記のウェブサイトで登録をすると、メール着信と同時に、自分の携帯にメールを転送してくれます。メールアドレスごとにメールボックスがあるので、仕分けが自動的にしてくれるので便利です。

　特に外出時や出張時に便利です。私は現在、NOKIAのE71というスマートフォンを使っていますが、私の知り合いや街中での遭遇率が高いです。こないだも、出張時にお会いした方も同じ機種を使っていました。やっぱり、フルキーボードで画面が大きく、カメラ付きの携帯しかも薄型。質感も高いです。私は、昔からバータイプ（フリップ式でなく、ボタンが露出している）の携帯が好きです。以前は、SONYのジョグシャトル付きの携帯電話が大のお気に入りでした。

　ITは日々進化していることを実感。こういった使えるサービスを日々アップデートをして使いこなし、生活を充実させたいと思います。

高級オフィスビルの空室率が上昇。家賃の下降圧力に。

　無料購読している、メルマガ「T&Cフィナンシャルリサーチ中国株」に上海のオフィスビル市況についていたので、引用をします。このメルマガは、香港・上海株の1日の取引状況について、ダイジェストを書いています。個別株の情報や新しい法律などについても触れてあり、よくまとまっていると思います。ご興味のある方は、登録をしてみてください。

　さて、下記の記事ですが、いよいよオフィスの賃料が下がる可能性が出てきました。これまで、オーナー側は非常に強気で、更新時には30％程度の値上げを一般的に要求をしてきました。これは、受給が逼迫していることもあるのですが、新築ビルの場合、ビルの信用度をあげるために、有名日系企業であれば、当初入居時の家賃を意図的に安くする状況も背景にはあります。

　一度入居すれば、内装工事や社員の通勤問題、対外的な通知の問題もあり、移転は大きなコストが伴います。そこを逆手にとって、オーナー側は入居した後に大きく値上げをして、利益を上げようとします。

★オフィスコスト削減のヒント：

　新築のビルは、入居時には安い場合があるが、更新時大きく値上がりする可能性が高いので注意をする。

　その一方で新築でないビルであれば、他のテナントとの兼ね合いがあるので、オーナー側も無理な値上げはしにくくなります（一斉に値上げをして、他のテナントも退去するリスクがあるため）。

　今後は、借り主側が強くなりますので、他のビルと競合させたり、今後の値上げの率も考慮しながら、オフィスを選ぶことをおすすめします。テナント料の負担は、企業にとって人件費の次に大きなウェイトを占める費用になる場合が一般的です。ファシリティコストの削減の第一歩は、オフィス選びからすでに始まっています。

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上海の高級オフィスビル、浦東エリアは4分の1が空室

上海市で高級オフィスビルの空室率が急上昇しているもようだ。英系不動産
コンサルティング大手サビルズのまとめによると、上海市の高級オフィスビル
の空室率は2008年初頭には5％前後だったが、同年末には15.4％まで上昇。う
ち、金融関連会社が集中する浦東エリアでは空室率が25.6％に達したという。
複数メディアが8日伝えた。

一方、需要減退を反映して賃料相場は大幅に下落している。昨年1－3月期の
高級オフィスビルの平均賃料は1平方メートル当たり8.25元／日だったが、年
末には同7.6元／日まで落ち込んだ。

サビルズによると、昨年上海で新規供給された高級オフィスビルの総床面積
は83万7000平方メートル（うち7割以上が浦東エリア）で過去最高を記録した。
しかし、需要は36万6000平方メートルにとどまり、大量の空室が発生している
状況。2009年はさらに75万4000平方メートルが新規供給される見通しという。
サビルズは2009年の空室率が20％を超え、平均賃料は6元前後まで落ち込むと
予測している。

このほか、北京市でも空室率の上昇が目立っている。9日付『明報』による
と、外資系企業がオフィス面積を縮小する傾向が強まり、空室率は13.3％まで
上昇しているという。

部・課単位で内線番号を設定すれば、PBXの費用を節約できる

　先日、会社で新入社員が入社をしました。彼のPCとLANポイントは確保をしたのですが、電話機を設置するのを忘れていました。IT会社に連絡をしたところ、「すでにPBX内の内線番号は全て使い切っています。追加の場合、PBXを購入する必要があります」とのことでした。しかも、現在使用しているPBXはすでに生産を停止しているタイプです。

　ここで、何とか節約する方法はないかと考えました。その時に、同僚から

「二人で一つの内線番号を使えばいい」

　とアドバイスをされました。そうです！別に必ずしも個人の内線番号でなくてもいいのです。どのみち、外出していることもあるし、自分の内線番号を知らない場合は別のものが応対しています。

　PBXは上海ではPanasonicが最もメジャーです。他にはNECも販売しておりますが、数千元から数万元とする高価なものです。ほとんどのお客様が、社員数に合わせて内線番号を用意しますが、本当に必要でしょうか？実際は、その課や部門で一つの内線番号で十分ではないでしょうか。確かに個室の役職者は必要だと思いますが、それ以外のメンバーは内線を受けるときに若干不便かと思いますが、慣れの問題だと思います。ただ、内線をならしたときにその部門全ての電話が鳴ると問題ですね。この辺は設定で何とかなるか、今度IT会社に確認をしたいと思います。

★オフィスコスト削減のヒント：

　PBXの内線数は、社員数に合わせるのではなく、部門・課単位にすれば削減できる。内線数が少なければ、安いPBXで対応可能で増員の際も追加購入の必要が少なくなる。

住宅ローン

　上海で住宅購入を検討しており、色々と調べています。外国人でも中国の銀行でローンが組めます。ただし、現在利子率が６％超のため日本（２％~３％）に比べると非常に高くネックになっています。日本と違いインフレ傾向にあるので、実質の利子率としてはそこまで高くないのかもしれませんが（給料もインフレ率にともない、上がると想定して）。

　住宅ローン・税金について、まとめてみました。

○１軒目の住宅ローンの場合：

頭金：20％（契約面積90㎡以下）
　　　30％（契約面積90㎡超）
最大ローン期間：25年か契約者が65歳になるまでのどちらか短い期間
不動産契約税：1％（契約面積90㎡以下）
　　　　　　　3~5％（契約面積90㎡超）
印花税：免除（契約面積90㎡以下）

返済方法：毎月同一額（常に一定額の支払い。総支払額が多い）
　　　　　毎月同元本額（当初は返済額が多く、徐々に返済額が少なくなる。総支払額が少ない）

○２軒目以降の住宅ローン場合：

頭金：40％以上
ローン上限：60％
金利：貸し出し基準金利の1.1倍以上

　＊本人および配偶者、子供名義で１軒目の住宅ローンの借り入れ記録があれば（返済完了の有無を問わず）、2軒目以降の借り入れの条件となる。

　銀行ローンとは別に、公积金(公積金)」と呼ばれる積立金からローンを借りる こともできます。「公積金」は毎月の給料から積み立てるようになっており、すでに積み立てた金額に応じて最高20万元までを、銀行のローンより低い利率で借 りることができます。ただし、外国人ではなく中国人のみの制度なのが残念。

中国で不動産投資信託（REIT）が検討中

　会社で時事速報のメルマガを購読しています。毎日PDFで配信されるのですが、中国の地元紙の記事で日本人に関連性のあるものが、翻訳されてピックアップされているので、結構重宝しています。

　ヘッドラインだけを読んで、興味のあるものをPDFのファイルの本文を読んでいます。昨日は、中国でREITが始まる可能性があることを知りました。日本、香港、米国など世界各国でREITは証券市場に上場されています。以前から、上海のオフィス・不動産のREITには興味があったのですが、現在、中国大陸にはREITは存在しません。

　この世界的な不況で不動産業界はどこも資金繰りが苦しいと思います。その中で、幅広く資金調達ができるREITは市況を好転させる一つのきっかけになると思っています。私も配当金狙いで、購入できるようであれば、資産投資してみたいと思っています。

　記事を引用します。

不動産投資信託基金を試行へ＝開発業者への融資ルート拡大
【北京６日時事】中国人民銀行（中央銀行）の霍頴励金融市場局副局長は６日の記
者会見で、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）基金制度の導入を検討しており、国務院の同意を得て試行することを明らかにした。金融危機などの影響を受けて低迷している不動産市場のてこ入れ策の一環で、現在は銀行に限られている不動産開発業者への融資ルートを広げる狙いがある。
霍副局長は「不動産投資信託基金の制度設計に当たっては、リスク防止に注意を払
わなければならない。
米国の低所得者向け高金利型（サブプライム）住宅ローン問題の経験をくみ取り、できるだけ簡単な商品にして、商品の透明度も高め、中国の法律に合ったものを設計する」と述べた。試行の時
期や規模などについては明言しなかった。

オフィス構築の要素とコスト削減方法

　上海で、オフィス環境構築に必要な要素をまとめてみました。

１．オフィス空間・・・不動産仲介会社

２．内装・・・内装会社
３．設備工事（空調・防災）・・・設備会社（ビル指定が多い）

４．IT工事（TEL、LAN、サーバー）・・・IT会社

５．家具・・・家具メーカー・ディーラー

６．引っ越し・・・引っ越し会社

７．プロジェクトマネジメント（費用査定・スケジュール調整）・・・PM会社

８．植栽・絵画・置物・電化製品（飲水器・電子レンジ・冷蔵庫）

９．清掃会社・ケータリングサービス（コーヒー、お茶）

　とこれだけの業務が発生をします。コスト的には、お客様が直接個別の業者と契約をした方が、安くはなります。ただし、業者間の調整などが必要になります。一般的には、３の設備工事については内装会社の見積もりに含める場合が多いです。実際の工事は内装会社ではなく、ビルの指定会社が行うので、内装会社はただ、設備工事会社の見積書に利益と税金を乗せただけになります。

　そこで、コストを抑えるには３の設備工事を顧客から業者へ直接発注に切り替える方法があります。それによって、内装会社の利益と税金分を節約できます。ただし、設備工事についての専門知識も必要になりますので、７のPM会社や社内外の専門家に見積もり・工事内容の査定をしてもらった方が安全です。

　上海では発注先を見積もりと提案書で競合させて決めるのが効果的です。さらに、発注前に見積書の査定（単価・数量）と納品後にもさらに査定をすることが重要です。

　一般的に契約前にはお客様も見積書を精査するのですが、納品後には精査をしません。実際は途中で変更になったり、削除になった項目が残っている場合はほとんどです。

　この作業は大変かもしれませんが、コスト削減には効果的です。自社でできる人材と時間があればいいのですが、ない場合には外部の専門家の活用をおすすめします。

ワンポイント：契約後でも、検収時に内容が異なっていれば、費用の削減ができる。

オランダの先端事務所デザイン

2009年あけましておめでとうございます。 2008年は激動の年でしたね。今年はその経験を生かして飛躍の年にしたいと思います。 　今回は、2008年11月に参加をしたオランダのFM研修の写真です。当地の先端オフィスも写真をコメント付きでアップしました。日本のオフィスとは大分状況が違いますが、改装の際のアイディア出しに使えるのではないでしょうか？